Anexo. Actualización del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo

El Boletín Oficial del Estado del 22 de abril de 2020 publica el Real Decreto-ley, de 21 de abril, regulador a una moratoria para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, incluido uso industrial (excepto aparcamientos y trasteros), ligados a una actividad empresarial.

Se incentiva que las partes puedan alcanzar un acuerdo para meramente aplazar ese pago de la renta arrendaticia (no reducirla ni condonarla) y de este modo se facilite en cierta medida el mantenimiento de la actividad comercial.

Así, cuando el arrendador sea un gran tenedor (es decir, una empresa o entidad pública que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros), el inquilino, si cumple ciertos requisitos económicos, podrá solicitar una moratoria, sin penalización ni intereses, en el pago de la renta arrendaticia, y que afectará al periodo de tiempo que dure el Estado de alarma y los meses siguientes, “prorrogables uno a uno, si el plazo fuera insuficiente, hasta un máximo de cuatro”.

Acerca de los efectos, resulta, por razón de la técnica legislativa, controvertido, por cuanto por un lado la norma afirma que la moratoria “deberá ser aceptada por el arrendador” y por otro lado que “se aplicará de manera automática”, lo cual parecen conceptos contradictorios. Habida cuenta de la finalidad de la norma, parece que la moratoria es automática, a los fines de presuponer que el impago no es asimilable a una condonación, sino a un crédito del arrendador que será reclamable de forma fraccionada más adelante. Y ello será así cuando el arrendatario haya acreditado o afirmado al menos que cumple con los requisitos (como veremos) para que se le aplique este “beneficio” de forma automática. En suma, se trata de una medida preliminarmente condicionada, siendo que concurriendo acreditadamente los requisitos y existiendo expresamente una voluntad del arrendatario de acogerse a la medida, será automática su aplicación, en caso de falta de acuerdo con la parte arrendadora.

De otra parte, cuando el arrendador no sea un gran tenedor, el inquilino podrá solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, el “aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta” (es decir, la misma moratoria). En este caso, se permite el uso de la fianza para que el arrendatario pueda afrontar el pago de la renta con más liquidez, sin perjuicio de que dicha fianza deberá ser consignada para responder a su propia finalidad, focalizada en el estado del inmueble a la finalización del arrendamiento.

Además de verificar qué clase de propietario es el arrendador, el arrendatario deberá acreditar que puede acogerse a estas medidas excepcionales. Además de presentar una declaración responsable, deberá acreditar que su actividad se ha visto afectada por las medidas del estado de alarma, que ha debido suspenderla, y que ha visto reducidos sus ingresos en más del 75% del mismo período del año anterior. Además, en caso de PYMES, deberá acreditar que no supera los umbrales previstos en el art. 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital (que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros, que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros, y que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta). Acogerse a los beneficios de esta normativa sin cumplir materialmente los requisitos conlleva responsabilidades, a priori, puramente civiles.

Siendo una medida excepcional, entendemos que su interpretación es también restrictiva.

Ello conlleva que el arrendador no puede obligar al arrendatario a acogerse a estas medidas, si no es de su interés solicitar dicha moratoria o las considera insuficientes. En definitiva, lo que se propone es el endeudamiento del inquilino.

Y por lo mismo, máxime porque estamos hablando de Derecho Civil, que es en este ámbito dispositivo y donde prevalece la voluntad de las partes, nada obsta a que el arrendatario y arrendador alcancen un acuerdo distinto del previsto en la normativa, que incluya reducción de la renta arrendaticia, y otras previsiones adaptadas a su específica situación y problemática.

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