ITP Bonificado: En Catalunya, las empresas inmobiliarias pueden disfrutar de una bonificación del 70% de la cuota del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la adquisición de viviendas usadas con el fin de revenderlas en un plazo máximo de 5 años.

¿Dónde está regulada esta bonificación?

Artículo 13 de la Ley 31/2002 de medidas fiscales y administratives, aprobada por el Parlament de Catalunya en fecha 30 de diciembre de 2002

¿Qué requisitos debe cumplir la empresa adquirente para poder aplicar la bonificación?

  • La empresa debe aplicar las normas de adaptación del Plan general de contabilidad del sector inmobiliario. Fundamentalmente contabilizar las adquisiciones inmobiliarias como existencias, no como activos inmobiliarios, o dicho de otro modo que incorpore esta vivienda a su activo circulante con la finalidad de venderla.
  • Que su actividad principal sea la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia.

Algunas especificaciones:

  • La aplicación de esta bonificación es provisional, por lo que solamente hay que hacer constar en la escritura pública que la adquisición de la finca se efectúa con el fin de venderla a un particular para su uso como vivienda. Para la elevación a definitiva, el sujeto pasivo debe justificar la venta posterior de la totalidad de la vivienda y sus anexos a una empresa que cumpla los mismos requisitos del apartado 1 o a una persona física para cubrir sus necesidades de alojamiento, en el plazo de cinco años a contar desde la adquisición.
  • Si no se produce la transmisión a la que se refiere el apartado 2 dentro del período señalado o, si se produce pero no se ha efectuado en favor de los adquirientes concretos que se señalan, el sujeto pasivo debe presentar, dentro del plazo reglamentario de presentación, contado desde el día después de la fecha final del plazo de cinco años, o de la fecha de la venta posterior, respectivamente, una autoliquidación complementaria sin bonificación y con deducción de la cuota ingresada, con aplicación de los correspondientes intereses de demora.
  • Cuando se transmitan viviendas que formen parte de una edificación entera en régimen de propiedad vertical, la bonificación sólo es aplicable en relación con la superficie que se asigne como vivienda en la división en propiedad horizontal posterior, quedando excluida la superficie dedicada a locales comerciales.
  • Quedan expresamente excluidas de la aplicación de esta bonificación:
    • Las adjudicaciones de inmuebles en subasta judicial.
    • Las transmisiones de valores que incurran en los supuestos a que se refiere el artículo 17.2 del texto refundido de la Ley del impuesto, aprobado por el Real decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

¿Cuál es la finalidad de la bonificación?

Esta bonificación tiene como objetivo no encarecer la compra de viviendas inmobiliarias por el consumidor final, de modo que las transmisiones entre el vendedor y el revendedores (empresas intermediarias) no supongan un sobre precio como consecuencia de la aplicación sucesiva del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Es habitual que las empresas inmobiliarias y/o promotoras introduzcan una cláusula similar a la siguiente en las escrituras de compra.

” Las partes intervinientes solicitan la aplicación de la bonificación del 70% de la cuota del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, según lo establecido en el artículo 13 de la Ley 31/2002 de medidas fiscales y administratives, aprobada por el Parlament de Catalunya en fecha 30 de diciembre de 2002, ya que la presente compraventa tienen por objeto la transmisión de unes viviendas a una empresa del sector inmobiliario con el fin de incorporar las mismas en su activo circulante con la finalidad de venderlas como vivienda.”

Así mismo acostumbra a manifestarse por el comprador:

a) Que le son aplicables las normes de adaptación del Plan General de Contabilidad del sector inmobiliario.

b) Que su objeto social es la construcción de edificios, la promoción Inmobiliaria y la compraventa de inmuebles por cuenta propia.”

¿Cómo actúan las oficinas de la Agencia Tributaria de Cataluña en la comprobación de esta bonificación?

En los últimos años, y más con la crisis económica, las oficinas liquidadoras de la Agencia Tributaria Catalana han puesto el foco en la comprobación y estricto cumplimiento de los requisitos del artículo 13 de la Ley 31/2002 de medidas fiscales y administratives, aprobada por el Parlament de Catalunya en fecha 30 de diciembre de 2002.

Es evidente que unos de los tributos que genera mayor recaudación a las arcas de la Agència Tributaria de Cataluña es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales aplicado sobre las transmisiones inmobiliarias. Un 10% sobre una venta inmobiliaria acostumbra a ser una cantidad importante. La aplicación de la bonificación supone reducir en un 70% este impuesto.

Las oficinas liquidadoras inician los procesos de comprobación sin esperar al transcurso de cinco años, ya que  su objetivo es la comprobación de los requisitos establecidos legalmente. En este sentido, es muy habitual que su forma de proceder se inicie por la constatación de que el alta censal de la empresa no contiene el epígrafe del Impuesto de Actividades Económicas que correspondería a la actividad de Promoción o compraventa de inmuebles. Muchas empresas adquieren los inmuebles para su venta futura, pero inicialmente las dedican al arrendamiento. Esto supone un riesgo inmediato para la aplicación de la bonificación, y no solo porque el epígrafe de IAE (833, 834, no conste en el alta censal, sino porque tampoco se dará el requisito de que la promoción o compraventa de inmuebles sea la actividad principal.

A todo ello se añade la complejidad  del fenómeno de particulares extranjeros que adquieren un inmueble a través de una sociedad de nueva constitución. En estos casos careciendo la empresa de antigüedad se hará complicado determinar cuál es la actividad principal. Actualmente, para las oficinas liquidadoras “actividad principal” es asimilable a “mayor volumen de facturación”.

Conclusión

La aplicación de esta bonificación se contempla cuando la operación inmobiliaria no pueda estar sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido que resuelve muchos de los inconvenientes financieros de la compra. En caso de que la empresa decida hacer uso de la bonificación del 70% en cuota del impuesto de Transmisiones Patrimoniales deberá ser riguroso en el cumplimiento de los requisitos exigidos. La probabilidad de sufrir una comprobación y no superarla son altos y la afloración de una carga impositiva más alta al cabo de un tiempo puede hacer que la operación se convierta en un mal negocio. Desde luego tener un asesoramiento anterior a la firma de la operación facilitará mucho que no haya sorpresas desagradables.

Axel Ibañez
Abogado Director

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